Kawasan Stasiun Manggarai Bakal Dirombak BTN & KAI Jadi Pusat Bisnis Setara SCBD

Stabilitas.id — Sinergi kokoh antar-Badan Usaha Milik Negara (BUMN) kembali terwujud demi mengurai kepadatan perkotaan sekaligus memangkas angka kelangkaan (backlog) perumahan nasional. PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. (BTN) dan PT Kereta Api Indonesia (Persero) (KAI) resmi menjalin kerja sama strategis dalam pengembangan hunian vertikal berbasis Transit Oriented Development (TOD) di sejumlah kota besar di Indonesia.

Langkah taktis yang menyasar pemenuhan kebutuhan papan bagi kaum sub-urban ini ditandai dengan penandatanganan Nota Kesepahaman (MoU) oleh Direktur Utama BTN Nixon L.P. Napitupulu dan Direktur Utama KAI Bobby Rasyidin di Jakarta, Jumat (22/5/2026).

Kolaborasi berskala makro ini dirancang untuk mendukung Program 3 Juta Rumah yang diusung oleh pemerintahan Presiden Prabowo Subianto. Proyek ini memprioritaskan pemanfaatan lahan sekunder di stasiun-stasiun kereta api utama agar terintegrasi langsung dengan simpul transportasi publik modern, mulai dari KRL Commuter Line, LRT, MRT, hingga Transjakarta.

Solusi Tekan High-Cost Transportasi Pekerja Komuter

Direktur Utama BTN Nixon L.P. Napitupulu memaparkan, pengembangan hunian vertikal terintegrasi stasiun kereta sudah menjadi sebuah keharusan di tengah melambungnya harga tanah (land scarcity) di pusat kota. Konsep TOD dinilai sangat relevan karena sukses menyatukan area residensial, akses mobilitas masal, dan pusat perputaran ekonomi baru dalam satu kawasan terpadu.

Nixon menyoroti, akibat minimnya hunian terjangkau di pusat kota, mayoritas pekerja urban terpaksa menetap di wilayah penyangga (sub-urban) yang jauh dari lokasi kerja. Imbasnya, porsi pengeluaran masyarakat habis tersedot untuk ongkos mobilitas harian.

“Banyak pekerja di Jakarta yang biaya transportasinya saja sudah memakan porsi 20% hingga 25% dari total penghasilan bulanan mereka. Pengembangan hunian vertikal di pusat kota ini menjadi solusi konkret yang jauh lebih efisien dan ramah kantong bagi masyarakat urban,” ujar Nixon.

Nixon menambahkan, pemanfaatan stasiun kereta sebagai episentrum hunian terpadu telah lama diadopsi secara sukses oleh negara-negara maju di Asia, seperti Jepang, Singapura, dan Hong Kong. Model ini terbukti ampuh mendongkrak produktivitas warga kota serta meminimalkan kemacetan lalu lintas makro.

Manggarai Dibidik Jadi CBD Kedua Jakarta Setara SCBD

Pada kesempatan yang sama, Direktur Utama KAI Bobby Rasyidin mengungkapkan bahwa kerja sama ini memadukan tiga pilar utama, yakni penyediaan rumah susun terjangkau, penerapan tata ruang berbasis TOD, serta penciptaan kawasan bisnis modern.

Salah satu megaproyek yang menjadi primadona dalam kerja sama ini adalah penataan kawasan Stasiun Manggarai. Sebagai salah satu hub transportasi tersibuk di Indonesia yang melayani pergerakan hingga 300 ribu penumpang per hari, lahan seluas puluhan hektare di area tersebut akan dirombak total.

“Kawasan Manggarai memiliki total area sekitar 62 hektare yang akan kami desain untuk dikembangkan menjadi kawasan terintegrasi. Ini mencakup hunian vertikal, area komersial, fasilitas olahraga, hingga pusat rekreasi (leisure). Kami memproyeksikan kawasan Manggarai ini akan bertransformasi menjadi Central Business District (CBD) kedua di Jakarta yang level kemegahannya setara dengan SCBD,” tegas Bobby.

Kantongi Potensi 5.400 Unit Hunian di Empat Kota Besar

Untuk memuluskan rencana aksi ini, KAI melalui anak usahanya, KAI Properti, telah memetakan aset-aset lahan strategis di empat kota utama dengan proyeksi kapasitas pasokan lebih dari 5.400 unit hunian vertikal:

1. Jakarta (Stasiun Manggarai Blok G dan F): Potensi pengembangan sekitar 2.200 unit. Tahap awal akan mengeksekusi lahan seluas 2,2 hektare untuk pembangunan 3 tower pertama, kemudian dilanjutkan di area 1,6 hektare berikutnya untuk membangun 8 tower.

   • Baca juga: Penarikan Dana SAL Ditunda, Dirut BTN Sebut Tekanan Perebutan DPK Mulai Mereda

2. Surabaya (Kawasan Stasiun Gubeng): Potensi penyerapan lahan sebanyak 1.489 unit.

3. Semarang (Kawasan Dr. Kariadi/Gergaji): Potensi pemenuhan pasar sebesar 1.042 unit.

4. Bandung (Kawasan Stasiun Kiaracondong): Potensi pasokan sekitar 753 unit.

Guna menyesuaikan kebutuhan keluarga muda atau keluarga bertumbuh, unit hunian didesain dengan tipe 2-bedroom (2 kamar tidur) yang memiliki dimensi luas bangunan berkisar 45 hingga 54 meter persegi.

Dari sisi segmentasi pasar, harga jual unit dipatok mulai dari Rp500 jutaan khusus untuk menyasar Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) lewat jalur subsidi. Sementara itu, untuk unit komersial (non-subsidi) akan dipasarkan mulai dari rentang Rp700 jutaan hingga di atas Rp1 miliar per unit tergantung pada letak tower dan ukuran spesifik.

BTN Guyur KPR Subsidi Bunga Tetap 6% dan Tenor 30 Tahun

Demi memberikan kepastian akses kepemilikan bagi konsumen, Bank BTN telah merancang struktur pembiayaan berskema lunak melalui KPR Rumah Susun Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Fasilitas proteksi finansial ini menawarkan suku bunga rendah yang dipatok fixed (tetap) sebesar 6% per tahun dengan masa cicilan (tenor) sangat panjang hingga 30 tahun. Melalui skema ini, konsumen MBR bisa membawa pulang unit dengan uang muka (down payment) super ringan mulai dari 1%.

Simulasi Kredit & Aturan Main KPR FLPP TOD:

• Estimasi Cicilan: Rp2,9 jutaan per bulan (untuk proyeksi harga unit Rp500 juta).

• Aturan Batas Maksimal Gaji Lajang: Pendapatan bulanan maksimal Rp12 juta.

• Aturan Batas Maksimal Gaji Menikah: Pendapatan bulanan gabungan maksimal Rp14 juta.

Tak hanya mengunci pembiayaan di hilir bagi konsumen akhir, emiten berkode saham BBTN ini juga menyuntikkan modal di sektor hulu melalui Kredit Program Perumahan (KPP) dengan plafon mulai Rp10 juta hingga Rp500 juta. Dana ini dialokasikan khusus untuk merangsang ekosistem usaha mikro (UMKM) perorangan yang berada di dalam lingkungan hunian TOD tersebut.

Bobby menambahkan, saat ini tim internal BTN dan KAI telah mengantongi basis data ribuan calon peminat awal proyek TOD Manggarai. Proses verifikasi dokumen dan kelayakan kredit akan segera dieksekusi secara bertahap guna memastikan penyaluran dana pembiayaan ini tepat sasaran dan aman dari risiko kredit macet.***

Proyeksi Sebaran Unit & Struktur Kredit TOD Kerja Sama BTN – KAI