Rumah merupakan kebutuhan dasar dan asasi bagi manusia. Dalam perspektif ekonomi syariah, kebutuhan akan rumah menjadi bagian penting untuk merealisasikan tujuan syariah (maqashid syariah), terutama untuk melindungi diri (hifzu nafs) dan melindungi keturunan (hifzu nasl). Namun sayangnya, tidak semua masyarakat bisa memiliki rumah dan menempati rumah yang layak. Hal ini terlihat dari angka kekurangan rumah (backlog) di Indonesia yang mencapai 7,4 juta unit tahun 2010 dan meningkat menjadi sekitar 13,6 juta unit tahun 2013 ini.
Angka tersebut bisa menunjukkan secara langsung bahwa sebagian masyarakat tidak mampu membeli rumah yang layak karena rendahnya daya beli (affordability) yang disebabkan oleh rendahnya pendapatan. Di sisi lain, hal itu juga menunjukkan mahalnya harga tanah, terutama di perkotaan sehingga pendapatan mereka tidak bisa menjangkau tingginya harga. Untuk mencari terobosan atas masalah ini, Pemerintah telah menggulirkan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sejak 1 Oktober 2010. Skema ini sebagai reformasi atas program subsidi pembiayaan perumahan sebelumnya.
Penyaluran dana FLPP dilakukan melalui Kredit Pemilikan Rumah Sejahtera (KPR Sejahtera), Kredit Pemilikan Rumah Sejahtera Murah (KPR Sejahtera Murah), Kredit Pembangunan atau Perbaikan Rumah Swadaya Sejahtera (KPRS Sejahtera), Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera (KK Rumah Sejahtera), dan Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera Murah (KK Rumah Sejahtera Murah).
Sejak diluncurkan pada Oktober 2010, program ini mengalami pasang surut dalam pelaksanaannya dan keberhasilannya. Beberapa kendala dinilai masih mengganjal kesuksesan program ini untuk diserap masyarakat berpenghasilan rendah, di antaranya masalah administrasi sampai masih rendahnya minat pengembang membangun rumah yang dibiayai FLPP.
Inovasi Bagus
Meski demikian program ini patut didukung karena FLPP dimaksudkan untuk mengatasi kebutuhan dana murah dalam rangka pembiayaan perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Sasaran pembiayaan perumahan untuk MBR dalam RPJM Nasional 2010-2014 sebanyak 1,35 juta unit. FLPP merupakan pola kerjasama pemerintah dan perbankan konvensional serta perbankan syariah sebagai bank penyalur. Secara teknis, Pemerintah menempatkan dana murah sekitar 60 persen di bank penyalur, sementara perbankan menggunakan dana internalnya sekitar 40 persen.
Dari hasil kolaborasi itu menghasilkan suku bunga KPR atau margin KPR Syariah yang lebih miring dari pasar, sekitar 7,25 persen. Program ini juga memberikan margin tetap selama masa pembiayaan (tenor) baik 10, 15, maupun 20 tahun. Hal ini sangat berbeda dengan program subsidi bunga maupun selisih angsuran yang hanya berjangka waktu 4 sampai 5 tahun.
Masyarakat yang berhak mendapat FLPP dan FLPP Syariah adalah masyarakat berpenghasilan maksimal Rp2,5 juta per bulan untuk rumah sejahtera tapak dan Rp 4,5 juta per bulan untuk rumah sejahtera susun. Selain itu calon debitur juga harus memiliki NPWP dan SPT serta belum pernah mendapatkan bantuan pembiayaan perumahan dan sebagai rumah pertama.
Sampai dengan Semester pertama tahun 2013, dari dana bergulir yang telah dialokasikan melalui APBN sebesar Rp10,6 triliun, BLU Pusat Pembiayaan Perumahan telah berhasil menyalurkan dana FLPP dan FLPP Syariah sebesar Rp8,8 triliun. Masing-masing untuk FLPP rumah sejahtera tapak sebesar Rp8,8 triliun untuk 227.815 unit rumah, dan FLPP rumah sejahtera susun sebesar Rp6,5 miliar untuk 141 unit rumah.
Untuk tahun 2014 pemerintah berencana menambah dana Rp2 triliun.
Kedepan, pemerintah juga berencana untuk menjalankan beberapa kebijakan untuk mempercepat program FLPP dan FLPP Syariah. Pertama, mempertahankan suku bunga KPR atau margin KPR Syariah yang dikenakan kepada MBR sebesar 7,25 persen dengan tenor dapat mencapai 20 tahun. Kedua, mengembangkan kebijakan skema kredit untuk mengakomodasi kelompok MBR yang mempunyai penghasilan tidak tetap.
Ketiga, mengembangkan kebijakan skema kredit atau pembiayaan untuk pembangunan rumah di atas lahan sendiri untuk memperluas kelompok sasaran. Kelima, menyempurnakan kebijakan skema rumah susun yang mendukung pemenuhan kebutuhan hunian di kota-kota besar dan metropolitan. Dan keenam, meningkatkan sosialisasi kebijakan program FLPP, baik kepada masyarakat kelompok sasaran maupun kepada bank pelaksana.
Kendala dan pembenahan
Sampai akhir 2012 terdapat 20 bank penyalur FLPP yang terdiri dari enam bank umum dan 14 bank pembangunan daerah (BPD). Bank Syariah yang masuk menjadi penyalur di antaranya BTN Syariah dan BRI Syariah. Bank BTN (syariah dan konvensional) memiliki kontribusi yang signifikan sampai dengan 99,2 persen dari penyerapan FLPP. Bank BTN (konvensional) sampai akhir tahun 2012 telah menyalurkan FLPP untuk 144.243 unit rumah senilai Rp4,9 triliun. Sedangkan BTN Syariah menyalurkan 7.629 unit rumah senilai Rp281,5 miliar. Hal ini menunjukan market share penyaluran FLPP Syariah masih dikisaran 5 persen.
Terdapat beberapa kendala yang menyebabkan secara umum penyaluran FLPP dan khususnya FLPP Syariah masih rendah. Pertama, karena pengetahuan masyarakat mengenai program ini masih minim. Berdasarkan laporan Bank Indonesia pada kuartal I/2013, komposisi penyaluran kredit pemilikan rumah melalui skema FLPP hanya 3,5 persen dari total penyaluran KPR secara keseluruhan. Realisasi pembiayaan rumah FLPP hingga Juni 2013 baru mencapai 40.000 unit dengan nilai sekitar Rp3 triliun.
Kedua, sejumlah persyaratan perbankan dan pemerintah, seperti keharusan adanya NPWP, SPT kecukupan penghasilan membuat MBR sulit mengakses program ini. Ketiga, adanya ketentuan UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Pasal 22 ayat (3), yang berdampak rumah yang dapat difasilitasi dengan FLPP adalah yang luas lantainya paling sedikit 36 m2.
Keempat, adanya ketentuan batas harga jual yang dibebaskan dari PPN sehingga terjadi penurunan pasokan rumah. Kelima, naiknya biaya produksi pembangunan rumah dipengaruhi oleh inflasi dan kenaikan harga tanah yang terutama dipicu oleh praktek spekulasi harga tanah. Keenam, bank pelaksana selain Bank BTN dan BTN Syariah belum sepenuhnya siap dengan infrastruktur pengelolaan. Ketujuh, realisasi penyaluran membutuhkan jangka waktu yang lama, terkait dengan kesiapan pihak developer untuk mempersiapkan infrastruktur seperti lahan, jalan dan listrik.
Untuk mengatasi berbagai kendala ini dan agar pemanfaatan program FLPP Syariah lebih optimal, perlu dilakukan sosialisasi dan promosi program yang lebih luas. Terutama kepada masyarakat berpenghasilan rendah sebagai segmen utama dari program serta kepada lembaga-lembaga pendukung program. Hal ini diharapkan akan meningkatkan sisi demand side atau jumlah permintaan lebih tinggi.
Berikutnya, perlu menambahkan beberapa bank syariah lainnya sebagai bank pelaksana baik BUS, UUS, BPD Syariah maupun BPR Syariah. Terutama yang mampu menjangkau kalangan menengah kebawah. Pemerintah juga perlu memberikan mekanisme insentif penempatan dana pada bank pelaksana disesuaikan dengan kinerja penyaluran.
Sukses program ini juga membutuhkan dukungan pemerintah daerah terutama pemerintah kabupaten atau kota melalui penyediaaan cadangan lahan (land bank) untuk pembangunan perumahan sederhana. Selain itu, karena backlog yang masih sangat besar, pemerintah harus mengalokasikan dana bergulir untuk FLPP di APBN lebih besar lagi. Dengan demikian, program FLPP Syariah diharapkan bisa optimal mendukung pemenuhan kebutuhan rumah rakyat sesuai mekanisme dan tujuan syariah. Wallahu’alam bishawab.
Untuk mengatasi berbagai kendala agar pemanfaatan program FLPP Syariah lebih optimal, perlu dilakukan sosialisasi dan promosi program yang lebih luas. Terutama kepada masyarakat berpenghasilan rendah.
