Apa latar belakang keluarnya kebijakan LTV? sejak ada tahun 2012. Waktu LTV sebenarnya sudah itu ada kebijakan Bank Indonesia kemudian diekspansi menjadi agak luas yang salah satunya menyangkut aspek prudential yang kemudian diterjemahkan dengan instrumen loan to value (LTV) dan yang sekarang ada FTV, fnancing to value. Sekarang kenapa kebijakan LTV ini kemudian dilonggarkan, karena sektor properti yang tidak bangkit, artinya pertumbuhannya terus menurun sehingga kemudian memang harus ada treatment untuk menyelamatkan atau meningkatkan supaya tidak terjadi penurunan lebih lanjut.
Tujuannya agar bank menyalurkan kredit lebih banyak, kalau itu terserap terus di saat pertumbuhan ekonomi melemah, dan daya beli melemah, pertumbuhan bisa terdorong. Nasabah dengan aturan itu hanya berkewajiban membayar (uang muka) 15 persen dari total harga, itu kan lebih meringankan nasabah, jadi tidak perlu DP-nya terlalu tinggi, dari situ kemudian harapannya dengan DP yang semakin murah itu, masyarakat akan lebih gampang untuk memperoleh rumah. Teorinya semacam itu, praktiknya mungkin bisa lain lagi.
Apakah kebijakan itu efektif untuk menggerakkan properti lalu mendorong pertumbuhan?
Nah, yang harus diketahui kebijakan LTV tidak hanya saat ekonomi melemah. Ketika ekonomi sangat booming dan pertumbuhan properti sangat tinggi, LTV bisa digunakan untuk menurunkan tingkat over heating atau bubble. Kebijakan ini tidak melulu dipakai setahun sekali. Duludulu juga ketika ekonomi kita tumbuh 6,5 persen beberapa tahun lalu itu yang saya ingat juga ada instrumen LTV karena dia pertumbuhan kredit atau kepemilikan rumah dan apartemen sudah sangat tinggi sekali.
Cuma kalau kita melihat dari perkembangan yang terjadi sejak dilakukan pelonggaran LTV sebelumnya hingga yang terakhir kemarin di akhir agustus, kelihatannya belum cukup untuk bisa membuat sektor properti ini bangkit.
Jadi tidak bisa mendorong ekonomi?
Di saat pertumbuhan ekonomi melemah memang dipandang perlu untuk meningkatkan dari kebijakan seperti itu. Karena ketika itu berhasil, tidak hanya sektor properti yang kena dampak lain lainnya, konstruksi, banyak sekali. Mungkin puluhan sektor ya misalnya nanti penjualan semen meningkat, penjualan genteng, baja, penyerapan tenaga kerjanya seperti kuli bangunanya, penjualan cat juga, karena kalo propertinya demannya naik permintaannya meningkat kan harapannya bisa menarik multiplier effect ke sektor-sektor lain ya harapannya semacam itu. Cuma ya itu, kelihatannya belum bisa.
Kebijakan tersebut akan membantu pencapaian target kredit 2016?
Tentu tidak akan tercapai. Bagaimana mau tercapai, 10 persennya saja belum sampai. Kalau prediksi akhir tahun ya susah (mencapai target –red) karena hambatannya banyak dari mulai persyaratannya ada NPWP, di level teknis itu banyak masalahnya belum lagi hitung-hitungan willingness to paynya, kemampuan membayar mereka terutama yang berpenghasilan rendah.
Nasabah berpendapatan rendah, kalau di rata-rata kemampuan mencicilnya sekitar Rp800 ribu. Kemudian untuk rumah-rumah yang ada sekarang itu pasti cicilannya di atas Rp1 juta. Jadi gap-nya masih ada, mereka tidak mungkin bisa memenuhinya. Kenyataannya memang seperti itu, belum hal-hal yang lain. Karena kalau mau program sejuta rumah berhasil memang peran pemerintah harus dominan. Mereka menyediakan lahannya, menjaga harga lahan supaya stabil. Kalo tidak begitu tidak akan bisa.
Apa yang paling dibutuhkan untuk menyukseskan relaksasi itu?
Di beberapa negara, prasyarat utama yang harus ada dari kebijakan modelmodel seperti ini adalah keberadaan “Bank Tanah”. Bank tanah yang kemungkinan adalah bank pemerintah itu membeli dulu tanah lalu tanah ini yang nantinya akan digunakan untuk program-program semacam ini. Ketika itu tidak ada dan nanti diserahkan kepada swasta ya swasta mikir juga, ini beli tanahnya saja tidak cukup. Masa rumah plus tanah harga jualnya cuma Rp100 juta.
Sejauh itu tidak bisa diwujudkan, problem-problem seperti itu akan muncul. Idenya sih menarik, bagus ya tapi pelaksanaannya sulit karena nanti itu butuh srana dan prasarana prasyarat yang harus cukup juga ketika prasyaratnya tidak cukup ya kejadiannya semacam ini.
Sektor konsumsi properti belum bisa jadi andalan?
Iya, karena properti itu adalah sektor yang hanya mengikuti siklus saja. Kalau ekonomi lagi tumbuh, maka akan banyak pembeli rumah. Seperti ketika kita booming komoditas, lalu banyak pengusaha perkebunan beli rumah. Jadi kalau ekonominya turun dia akan ikut turun, kalau naik dia akan terbawa naik. Data di KPR di bank, growth-nya saja turun juga laju kredit tahun lalu itu masih 10,45. Triwulan kedua ini pertumbuhan kredit 8,89 tapi bulan Juli cuma 7,7 persen. Jadi laju kreditnya saja tidak sampai 10 persen. Sementara, kredit yang NPL-nya paling tinggi adalah sektor properti. NPL rata-rata sudah di atas 3 persen, artinya bank sendiri akhirnya mengerem. Yang paling parah itu sebenarnya NPL di pembiayaan ruko (rumah toko) yang mencapai 3,85 persen. Ruko dan rukan mungkin kalau di Jakarta sudah laku, tapi kalau di daerah-daerah banyak yang belum laku.
Mereka membangun memang pakai uang siapa? Ya pakai uang perbankan yang harapannya segera ada yang beli terus pengusaha ruko. Memang secara umum NPL kredit propert lebih tinggi dibandingkan yang lain di luar kredit pertambangan. Kalau pertambangan karena harga komoditas lagi tinggi maka NPL-nya lebih tinggi lagi. Itu menunjukkan bahwa sektor properti mengikuti siklus ekonomi. Kalau lagi turun, dia akan ikut turun.
Saat ini bunga sudah turun, tapi kredit belum juga meningkat, bahkan NPL bank naik, ditambah dengan relaksasi ini, akan seperti apa nanti?
Laju pertumbuhan kredit itu biasanya akan diikuti oleh NPL yang meningkat. Tetapi posisi saat ini lebih ekstrim lagi. Kredit growth-nya turun tapi NPLnya naik. Jadi kalau kreditnya meningkat katakanlah ekonomi kita bisa tumbuh 6,5 persen, itu tertutup oleh 20 persen laju kredit. Sekarang laju kredit hanya separonya, sebetulnya hal yang wajar kalau pertumbuhan ekonominya cuma sekitar 5 persen. Terkait dengan NPL, kalau laju kreditnya tinggi, menyalurkan banyak otomatis akan berisiko juga.
Sektor-sektor ekonomi banyak yang menurun. Ketika sektor ekonomi menurun maka yang bisa dilakukan bank adalah menahan kredit. Kenapa?
Kalau dia tetap kucurin nanti nambah NPL. Wong sektornya sudah turun ditambah kredit, tambah banyak yang macet nanti. Jadi nanti yang terjadi ketika pertumbuhan ekonomi turun kemudian diikuti laju kredit yang juga mengalami penurunan, setelah itu kena (NPL) karena tadinya bank-bank itu banyak sekali membiayai sektor properti.
Pemerintah dan BI mengeluarkan relaksasi untuk menolong pertumbuhan ekonomi, namun kelihatannya Anda pesimistis, apa sebabnya?
Penurunan daya beli. Ini yang harus jadi PR buat pemerintah. Sekarang kayaknya separo dari jawaban pertumbuhan ekonomi ada di daya beli. Kalau masyarakat daya belinya tidak meningkat, memang pertumbuhan ekonominya akan pelan tapi pasti turun terus karena kalau kita berharap ke ekonomi global belum bisa karena ekonomi global sedang tidak bagus.
Amerika cuma tumbuh 2,2 persen itupun sudah lebih bagus dari tahun lalu. Jepang malah 0 persen, China mitra dagang kita tahun ini 6,5 tahun depan diperkirakan turun malah 6,2 persen pertumbuhannya. Kita tahun ini bisa 5 sampai 5,1 sudah angkanya memang harusnya segitu dengan kekuatan yang ada, sehingga kalo kita berbicara bagaimana ini supply ya terutama harus dari daya beli.
Seharusnya pemerintah menaikkan daya beli dulu?
Iya. Relaksasi LTV itu dari sisi supplynya, harapannya masyarakat membeli. Nah, sekarang harusnya perbaiki daya belinya. Bagaimana
caranya? Harusnya pajak itu tidak diuber-uber (dikejar-kejar). Memang benar, dalam kondisi perlambatan ekonomi pemerintah harus berperan lebih banyak. Kalau ditafsirkan dari sisi anggaran ya berarti harus cari penerimaan yang lebih besar supaya belanjanya bisa lebih banyak.
Akan tetapi ini kan ada miss match. Pemerintah inginnya ada infrastruktur tapi daya beli juga diharapkan naik. Infrastruktur itu jangka menengah panjang, daya beli itu persoalan jangka pendek. Jangka pendek itu instrumennya seperti meningkatkan PPN untuk yang kaya. Kalau pertumbuhan ekonomi kita 5 persen itu artinya PPN juga tumbuhnya sama 5 persen juga di tahun depan. Kita lihat data-data apakah sinkron antara data pertumbuhan PPN, penerimaan
PPN, dengan daya beli masyarakat dengan penjualan barang dan lain-lain kalau gak sinkron maka ada miss di sana.
Apakah hanya konsumsi yang bisa mendorong pertumbuhan ekonomi saat ini?
Ekonomi kita uniknya pertumbuhan hampir 60 persen berasal dari konsumsi. Jadi kalau pertumbuhan ekonomi ada masalah dari konsumsi berarti akan susah untuk tumbuh tinggi. Sehingga yang harus dilakukan ya mendorong konsumsi dulu baru nanti ada produksi.
Menurut saya konsumsi sebenarnya tepat untuk didorong tapi misalnya tadi mengurangi PPN-nya tapi ini ide saya saja karena pajak sudah ditarget tinggi sehingga mereka tidak mampu lag imenurunkan PPN itu. Padahal di negara-negara lain melakukan itu sehingga kemudian yang terjadi impor, tidak menumbuhkan produksi dalam negeri dan malah menurunkan daya beli. Ketika industri turun tidak pernah minta tenaga kerja lebih banyak, lalu banyak yang tidak kerja, tidak punya pendapatan lalu tidak bisa membeli. Jadi tadi kalau mau mendorong sektor properti, LTV oke cuma tidak cukup, pembeli itu harus dikasih stimulus salah satunya adalah pajak yang lebih ringan.
Bagaimana perkembangan sektor konsumsi dari tahun ke tahun?
Konsumsi menurun dari tahun ke tahun. Pemerintah agak tidak senang dibilang menurun. Triwulan 1 tumbuh 4,92. Jadi kalo PDB itu dibagi jadi pengeluaran pemerintah, pengeluaran rumah tangga swasta, terus investasi, dan ekspor impor. Yang pengelola rumah swasta itulah yang jadi faktor utama sebetulnya. Tumbuhnya kalo semester 1 itu 4,92. Triwulan 2 itu 5 persen, jadi ada peningkatan 0,08 persen. Sebetulnya ini tidak meningkat karena 0,08 dikontribuskan dari gaji ke 13 menjelang lebaran. Which is itu bukan dari pemerintah, swasta juga ngeluarin THR. Wajar kalau naik, tapi kenaikannya harusnya lebih tinggi dari itu kalau sebenarnya digunakan untuk konsumsi ya paling sebagian digunakan untuk hutang. Itu menjelaskan kenapa inflasinya biasanya kalau lebaran itu bisa 1 persen tapi ini kurang dari 1 persen. Bukan karena inflasinya tapi karena daya beli masyarakat rendah.
Jika pertumbuhan ekonomi lemah, daya beli menurun, lalu apa target LTV?
Target LTV memang mendongkrak sektor properti yang harapannya sektor lain juga ikut tapi kalau hanya dari LTV saja menurut saya tidak bisa. Saya rasa BI juga menyadari itu, karena sebagian persoalan ada di sisi fskal. Target yang terlalu tinggi kemudian daya beli, itu semua ada di domain-domain sisi fskal. Tapi properti ini dugaan saya bukan core untuk membantu pertumbuhan ekonomi tapi justru dampak ikutannya nanti seperti tumbuhnya sektor industri pertanian atau perkebunan. Kemudian pelaku-pelakunya meminta sektor properti itu untuk lebih banyak lagi menyediakan rumah minimal untuk investasi. Tapi bagi yang tidak pun kalau ekonominya lebih baik ya tadi dia akan merenovasi rumahnya which is itu juga sektor properti yang akan kena dampak positifnya. Namun yang penting adalah mendorong sektor properti ini agar bisa mendorong daya beli masyarakat terutama dari sisi konsumsi.
Terkait Paket Kebijakan ke-13, apa keuntungan dari sisi industri?
Kalau industri terutama perumahan akan mengikuti demand. Bahwa dikatakan bahwa kebijakan ini sangat pro terhadap industry properti, iya. Tapi kemudian industri properti akan berkaca lagi kepada apakah permintaan sesuai dengan harapan? Jadi intinya begini, maksud kebijakan itu baik tapi sekali lagi persoalan di lapangannya bagaimana. Persoalan yang bisa terjadi di paket 13 itu adalah seolah sudah berpihak pada masyarakat berpenghasilan rendah tetapi sebetulnya kalo dihitung-hitung lagi masyarakat belum mampu untuk menggapai itu.
Apakah 12 paket kebijakan sebelumnya sudah efektif?
Saya rasa tidak efektif. Kami (Indef) juga bikin kajiannya kemarin, hampir semuanya 60 persen tidak ada dampaknya atau belum kelihatan efektiftasnya, padahal kita berharapnya tahun ini adalah tahun evaluasi paket kebijakan tapi apa yang mau dievaluasi kalau tidak banyak yang dilakukan? Malah muncul paket lagi.
